Forældrekøb
Foretager du et forældrekøb, giver du først og fremmest dit barn et sted at bo. Som en sidegevinst har du mulighed for at opnå nogle skattemæssige fordele ved købet. Vi ser ofte, at det kan være dyrt og svært for unge mennesker at finde en bolig. I nogle situationer kan det derfor være fordelagtigt at foretage et forældrekøb, således dit barn ikke skal søge efter en lejebolig, hvilket især i Københavnsområdet kan virke som en uoverskuelig opgave.
Hvad er forældrekøb?
Når man foretager et forældrekøb, køber forældrene en bolig for derefter at udleje den til deres barn. Som oftest sker dette i forlængelse af, at barnet starter på studie. Derfor åbner et forældrekøb op for muligheden for, at barnet får en god studiebolig og gode vilkår fra begyndelsen af.
Fordele og ulemper
Fordele ved forældrekøb:
- Du sikrer dit barn en bolig
- Du kan fastsætte huslejen til en attraktiv pris
- Du kan nedbringe huslejen yderligere, hvis du udlejer et værelse
- Dit barn har mulighed for at søge boligsikring, fordi barnet fremstår som lejer
- Du har mulighed for at generere et overskud ved salg, hvis boligpriserne stiger
Mulige ulemper ved forældrekøb:
- Du skal udarbejde et årligt regnskab for udlejningsvirksomheden
- Der kan være omkostninger forbundet med rådgivning omkring valg af beskatningsform
- Der er en risiko for at tabe penge på boligen, hvis boligpriserne falder
- Der gælder visse krav til forældrenes friværdi og likviditet
Inden du køber
Det er ikke alle foreninger, der tillader forældrekøb. Derfor bør du sikre dig at ejerforeningen, du ønsker at købe lejlighed i, accepterer udlejning til forældrekøb. Derudover skal man ofte udarbejde en lejekontrakt mellem forældrene og barnet, hvilket foreningen kan vælge at stille krav til.
Beskatning af husleje
Du skal betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen, når du lejer en bolig ud til nærtbeslægtede. Markedslejen udgør den husleje, som en ikke-nærtstående person ville betale, hvis du udlejede efter lejelovgivningens almindelige regler. Hvis du fastsætter en husleje, der er lavere end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen. Differencen mellem markedslejen og den husleje, du fastsætter, bliver betragtet som en gave. Det betyder, at barnet skal betale afgift af gaven, hvis det overstiger en bestemt beløbsgrænse.
Link til SKAT omkring beskatning af forældrekøb generelt: http://skat.dk/skat.aspx?oid=2234784
Salg af forældrekøb
Hvis du ønsker at sælge en bolig, som du ikke selv har boet i og dermed benyttet som dit eget hjem, er du forpligtet til at betale skat af fortjenesten. Sælges boligen med et tab, kan det udelukkende trækkes fra, i tilfælde af at du har fortjeneste på andre ejendomme. Det er dog muligt at gemme tab til de efterfølgende år.
Når du har solgt din bolig, bliver overskuddet beskattet som kapitalindkomst, medmindre du har benyttet virksomhedsordningen. Her gælder der nemlig særlige regler i forhold til beskatning.
Det reelle overskud og tab kalkuleres som differencen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.
Når forældrene sælger boligen til barnet
Du kan som en tommelfingerregel altid sælge din bolig til markedsværdien, som dækker over den pris, som lignende boliger sælges til.
Hvis din bolig ikke er blevet vurderet som udlejet, har du mulighed for at sælge den til mindst 85% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Hvis du sælger boligen til en lavere pris end det, opfatter SKAT den pågældende difference som en gave til dit barn.
Hvis boligen opfattes som udlejet, bliver den vurderet lavere end fri (ikke-udlejede) boliger. Du kan derfor ikke sælge boligen til 85% af den offentlige vurdering, men kun til markedsværdien.
Når barnet sælger boligen videre
Hvis barnet har i sinde at sælge boligen, kan det gøres skattefrit til markedsprisen – så længe barnet har anvendt boligen som sit eget hjem efter at have købt den af sine forældre.
Beskatningsreglerne kan du finde i ejendomsavancebeskatningsloven. Overskuddet fra salget af boligen bliver beskattet som kapitalindkomst.
Link til reglerne: https://www.retsinformation.dk/Forms/r0710.aspx?id=158585
Salg af boligen til under 85% af den offentlige ejendomsvurdering
Hvis boligen bliver solgt til dit barn for under 85% af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, svarer det til, at barnet får en gave.
Gaven indgår som en del af barnets betaling (berigtigelsen) for boligen. Overskuddet for salget af boligen kalkuleres ud fra salgsprisen inkl. gaven.
Eksempel på gave som delvis betaling for en lejlighed:
| Boligen sælges til 85 procent af seneste vurdering på 1 mio. kr. |
850.000 kr. |
| Barnet berigtiger købet på følgende måde: | |
| Overtagelse af prioritetsgæld til kontant værdi på |
700.000 kr. |
| Kontant betaling | 50.000 kr. |
| Gave fra forælder til barn | 100.000 kr. |
| I alt | 850.000 kr. |
Regnskab
Ved et forældrekøb skal du udarbejde et regnskab over indtægter og udgifter. Regnskabet skal du gemme i fem år, da SKAT skal have mulighed for at få indsigt i det, hvis det bliver nødvendigt.
Du kan trække følgende fra i din selvangivelse:
- Ejendomsskatter
- Vand-, kloak- og renovationsafgifter
- Administration og revisorbistand til regnskabet
- Forsikring af ejendommen
- Skorstensfejer, snerydning og fejning
- Kontingent til grundejerforening
- Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
- El, vand og varme (gælder kun, hvis dette indgår i huslejen)
- Vedligeholdelse (her gælder særlige regler)
Boligsikring
Lejer-udlejerforholdet mellem forældrene og barnet bliver ikke påvirket af at boligen er et forældrekøb. Det vil sige, at lejeforholdet bliver reguleret af lejelovens regler. Derved kan barnet modtage boligsikring ligesom enhver anden lejer.
Beskatning af forældrekøb
Du skal bestemme dig for, hvilken beskatningsmetode du vil bruge til boligen. Derudover skal du betale skat af huslejeindtægten, men ikke ejendomsværdiskat.
Skat efter de almindelige skatteregler
Hvis du ikke angiver en bestemt ordning, bliver denne skatteordning automatisk valgt. Ordningen lægger dit overskud før renter til din personlige indkomst. Det betyder, at overskuddet beskattes ligesom din løn, hvorfor du også skal betale AM-bidrag. Denne ordning er nem at administrere, men skattemæssigt er det typisk fordelagtigt at benytte sig af de andre beskatningsmetoder.
Virksomhedsordningen
Vælger du virksomhedsordningen, kan du trække renteudgifterne fra direkte i overskuddet. Du skal derfor betale et mindre AM-bidrag og evt. mindre topskat. Dog stilles der mange krav til denne ordning i forhold skat efter de almindelige regler. Kravene til regnskabet, som skal udarbejdes, fremgår af bogføringsloven og mindstekravsbekendtgørelsen. Du skal holde indtægterne og udgifterne for udlejningen af boligen adskilt fra din egen privatøkonomi. Derudover skal prioritetsgæld og bankgæld være direkte forbundet med anskaffelsen samt driften af den udlejede bolig. Dette kan du gøre ved eksempelvis at oprette en konto/kassekredit til formålet.
Regnskabet skal illustrere adskillelsen mellem virksomhedens økonomi og din private økonomi. Herudover skal regnskabet bl.a. opgøre størrelsen af overførslerne mellem din privatøkonomi og virksomhedens.
Vi anbefaler at benytte en revisor til denne type ordning, da der medfølger en række administrative krav. Du kan dog få fradrag for udgiften til revisoren.
Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen er et godt alternativ til virksomhedsordningen, fordi den er lettere at administrere.
Ordningen fungerer således, at du kalkulerer et kapitalafkast, som bliver beskattet som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Det vil sige, at du kommer til at betale et mindre AM-bidrag og evt. mindre topskat i forhold til beskatning ved de almindelige skatteregler.
Overskuddet før renter fratrukket kapitalafkastet bliver beskattet som personlig indkomst.
Hvilken ordning skal jeg vælge?
Før du vælger en ordning, bør du få vurderet din sag af en sagkyndig, da reglerne om skat er komplicerede. Derfor anbefaler vi, at du konsulterer en boligadvokat, før du lægger dig fast på en beskatningsmodel.
Omvendt forældrekøb
Hvis dit barn anskaffer sig en fast ejendom til dig som forældre, er der tale om et omvendt forældrekøb. Vi ser ofte at et sådant tiltag sker i forbindelse med at barnet vil have forældrene tættere på. Det kan eksempelvis være i forbindelse med at barnet stifter familie, eller hvis forældrene skal gå på pension.